越秀房產(chǎn)基金穩(wěn)住了
2025-03-21 點(diǎn)擊：次
作為全球首只投資內(nèi)地物業(yè)的香港REIT，越秀房產(chǎn)基金已經(jīng)走過了二十個(gè)年頭。
3月17日，越秀房地產(chǎn)投資信托基金（00405.HK，以下簡稱“越秀房產(chǎn)基金”）發(fā)布了2024年度業(yè)績。財(cái)報(bào)顯示，越秀房產(chǎn)基金全年實(shí)現(xiàn)經(jīng)營收入20.32億元，物業(yè)收入凈額約14.45億元，期末整體出租率達(dá)84.5%。
分派方面，去年全年，越秀房產(chǎn)基金可分派總額約為3.15億元，按2024年12月31日的收市價(jià)0.96港元計(jì)算，每個(gè)基金單位分派的收益率約為7.08%。
這份財(cái)報(bào)標(biāo)志著，在當(dāng)前地產(chǎn)復(fù)雜的市場環(huán)境中，越秀房產(chǎn)基金仍展現(xiàn)出較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力與價(jià)值增長韌性。
目前，越秀房產(chǎn)基金旗下十項(xiàng)物業(yè)覆蓋廣州、上海、武漢、杭州和香港的核心地段，截至2024年12月末，物業(yè)產(chǎn)權(quán)總面積約118.4萬平方米，物業(yè)估值約423.1億元。
業(yè)績發(fā)布會(huì)上，越秀房產(chǎn)基金管理層表示，在商業(yè)地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性調(diào)整的變局中，公司以“戰(zhàn)略定力+運(yùn)營深耕”實(shí)現(xiàn)價(jià)值突圍。
具體來看，寫字樓業(yè)務(wù)依然是越秀房產(chǎn)基金的壓艙石，貢獻(xiàn)業(yè)務(wù)收入11.5億元，占比高達(dá)57%。
其他業(yè)態(tài)方面，酒店公寓是越秀房產(chǎn)基金第二大支撐柱，期內(nèi)收入5.08億元，占比25%；專業(yè)市場與零售商場收入分別提升至2.06億元（占比10%）和1.67億元（占比8%）。
作為越秀房產(chǎn)基金的核心資產(chǎn)，廣州國際金融中心（廣州IFC）全年貢獻(xiàn)收入10.08億元，撐起了越秀房產(chǎn)基金營收的半邊天。其中，廣州IFC超甲級(jí)寫字樓全年續(xù)約率超八成，與去年基本持平。
但是，在業(yè)績會(huì)上管理層坦言，寫字樓業(yè)態(tài)受經(jīng)濟(jì)市場下行的影響還是比較大。
數(shù)據(jù)顯示，越秀房產(chǎn)基金的寫字樓業(yè)態(tài)營收減少0.54億元至11.5億元，同比下降4.5%；截至2024年12月31日，寫字樓出租率81.7%，2023年同期為82.5%。
目前，越秀房產(chǎn)基金共擁有8處甲級(jí)寫字樓資產(chǎn)，廣州占據(jù)了4處。
然而，當(dāng)下廣州甲級(jí)寫字樓市場面臨較大壓力，據(jù)戴德梁行的報(bào)告，廣州甲級(jí)寫字樓市場未來的供應(yīng)量相對(duì)存量的占比較高，從全國范圍來看都屬靠前。
整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)邁入了存量競爭階段，越秀房產(chǎn)基金管理層在業(yè)績會(huì)上明確表示暫無收購底層資產(chǎn)的動(dòng)作和意向，“我們的首要任務(wù)是提升整個(gè)經(jīng)營情況。”
在寫字樓方面，越秀房產(chǎn)基金聚焦當(dāng)下靈活高效辦公趨勢(shì)以及Z世代辦公需求，實(shí)施“一客一策+產(chǎn)品調(diào)改”策略。
據(jù)悉，在廣州國際金融中心全年推出7200㎡精裝中小戶型單元，去化率達(dá)82%；越秀金融大廈推出的1.4萬㎡帶裝修單元達(dá)成92%去化率；上海越秀大廈以9900㎡新簽面積創(chuàng)2020年以來新簽面積紀(jì)錄。
酒店公寓方面，越秀房產(chǎn)基金洞察市場需求，精細(xì)化運(yùn)營。
廣州四季酒店平均入住率81.5%，同比上升1.6個(gè)百分點(diǎn)，期內(nèi)收入3.89億元。廣州IFC雅詩閣服務(wù)公寓平均入住率90.5%，同比增長0.3個(gè)百分點(diǎn)，收入1.20億元，經(jīng)營收入和營業(yè)毛利（GOP）連續(xù)九年居雅詩閣中國區(qū)榜首。
對(duì)于酒店公寓業(yè)態(tài)，管理層繼續(xù)保持看好態(tài)度，認(rèn)為隨著國內(nèi)旅游市場的回暖及國際行情的恢復(fù)、外國人來華政策的出臺(tái)，人們居住需求將會(huì)持續(xù)釋放，一線城市高端酒店入住率有望提升。
零售商場方面，越秀房產(chǎn)基金通過“品牌煥新+場景運(yùn)營”組合拳，升級(jí)招商力度。
廣州IFC國金天地引入商務(wù)配套品牌及城市獨(dú)家聯(lián)名活動(dòng)，全年客流量同比增長7.4%，新引入品牌銷售額較原有品牌同比提升均超15%，期末出租率達(dá)98.3%。
專業(yè)市場方面，越秀房產(chǎn)基金的轉(zhuǎn)型升級(jí)效果明顯。
廣州白馬服裝市場作為越秀房產(chǎn)基金旗下唯一的批發(fā)商場，財(cái)報(bào)顯示，其全年租金收入同比提升12.1%，期末出租率達(dá)97.1%。
報(bào)告期內(nèi)，廣州白馬服裝市場持續(xù)深化“中國品牌服裝國際交易中心”定位，拓寬國際市場，同時(shí)創(chuàng)立“白馬智選平臺(tái)”，引入276個(gè)品牌，利用AI試衣、VR逛店等前沿技術(shù)打造線上成交的第二業(yè)績?cè)鲩L曲線。
就融資而言，為降低匯率利率波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，越秀房產(chǎn)基金調(diào)整融資結(jié)構(gòu)，全年平均付息率降至4.53%，較2023年同期下降7個(gè)基點(diǎn)；期末人民幣融資占比從39%提升至60%。
越秀房產(chǎn)基金董事長及行政總裁林德良先生表示，2024年成績得益于“行之有效的資產(chǎn)管理策略”，接下來2025年越秀房產(chǎn)基金將緊抓品牌出海、內(nèi)需擴(kuò)容機(jī)遇，進(jìn)一步釋放商辦、零售、酒店多元業(yè)態(tài)協(xié)同潛力，為投資者創(chuàng)造長期穩(wěn)健回報(bào)。 這一目標(biāo)下，未來越秀房產(chǎn)基金勢(shì)必拿出更多行之有效的舉措。
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