日前，天津市政府發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》，提出十條舉措，落實(shí)國(guó)務(wù)院文件精神。至此，天津版樓市調(diào)控細(xì)則正式出臺(tái)。

　　筆者注意到，意見(jiàn)內(nèi)容與《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“新國(guó)十條”)的規(guī)定完全相同，而對(duì)于“新國(guó)十條”中“暫停第三套房貸”、“限制外地人購(gòu)房”和“限定購(gòu)房套數(shù)”的內(nèi)容，“津十條”則沒(méi)有相關(guān)回應(yīng)。

　　這種現(xiàn)象并非天津獨(dú)有，在中央調(diào)控政策出臺(tái)后，部分省市陸續(xù)公布了調(diào)控政策細(xì)則,除北京對(duì)購(gòu)房套數(shù)做出限定之外，多數(shù)省市的調(diào)控細(xì)則主要以增加市場(chǎng)供應(yīng)為主，對(duì)以限制需求為目的的差別化信貸政策并未出臺(tái)過(guò)多嚴(yán)厲措施。

　　有評(píng)論指出，陸續(xù)出臺(tái)的地方調(diào)控細(xì)則是“高開(kāi)低走”、“軟著陸”。筆者認(rèn)為，各地方細(xì)則偏于“溫和”的突出表現(xiàn)就是，中央調(diào)控突出抑制需求，地方細(xì)則卻偏重增加供給，表面上看也是在落實(shí)調(diào)控精神，但實(shí)際上是弱化了政策效果。房?jī)r(jià)過(guò)快上漲與市場(chǎng)供求緊密相關(guān)，供給與需求是市場(chǎng)的兩端，理論上，對(duì)市場(chǎng)兩端的調(diào)控均是有效手段，并且二者存在替代作用，增加供給就等于相對(duì)地減少了需求。但事實(shí)并非如此簡(jiǎn)單。由于土地的稀缺性，各城市在一定時(shí)期內(nèi)適宜開(kāi)發(fā)利用的土地都很有限，商品房供應(yīng)也就是有限的，因此，需求才是決定房?jī)r(jià)更重要的因素。而且，當(dāng)商品房成為投資炒作的資產(chǎn)時(shí)，它的價(jià)格就主要不是由成本決定，而取決于未來(lái)現(xiàn)金流收入的貼現(xiàn)。對(duì)于投資投機(jī)性購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，只要能加價(jià)轉(zhuǎn)售，需求就會(huì)源源不斷，各地增加的那些有限的商品房供給，在投資投機(jī)性購(gòu)房需求面前無(wú)疑是杯水車(chē)薪。

　　簡(jiǎn)單增加供給不能遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，往往容易成為“空調(diào)”，這一點(diǎn)已被近年來(lái)的調(diào)控經(jīng)驗(yàn)所證明。2006年，國(guó)家有關(guān)部門(mén)出臺(tái)“90/70政策”，規(guī)定新審批、新開(kāi)工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。這項(xiàng)政策的意圖即是增加中小戶(hù)型商品房的供給，然而，由于中小戶(hù)型住房依然可以成為炒房的對(duì)象，因此，2007年全國(guó)房?jī)r(jià)依然出現(xiàn)一輪飚漲。相反，只要調(diào)控政策針對(duì)投資投機(jī)需求下手，就會(huì)取得明顯效果。2007年9月，央行、銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)的二套房貸政策由于直接切斷了對(duì)炒房者的信貸支持，就帶來(lái)了2008年全國(guó)樓市的明顯回調(diào)。而“新國(guó)十條”由于執(zhí)行了“史上最嚴(yán)格”的差別化信貸政策，兩個(gè)多月就取得了明顯效果，交易量大跌，價(jià)格停漲并開(kāi)始松動(dòng)，是歷次調(diào)控見(jiàn)效最快的。

　　“新國(guó)十條”中強(qiáng)調(diào)要嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購(gòu)房，并為此規(guī)定了“暫停第三套房貸”、“限制外地人購(gòu)房”和“限定購(gòu)房套數(shù)”等措施，同時(shí)也設(shè)定了一個(gè)前提，即“商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)”，賦予各地方政府一定自主權(quán)。然而，從目前各地出臺(tái)的細(xì)則來(lái)看，除北京等地，絕大多數(shù)城市拒絕認(rèn)領(lǐng)“價(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張”這個(gè)標(biāo)簽，不執(zhí)行上述限制炒房和投機(jī)性購(gòu)房的規(guī)定。或許這些城市的管理者認(rèn)為本地商品住房?jī)r(jià)格不高、上漲不快、供應(yīng)不緊張，且不說(shuō)真實(shí)情況究竟是否如此，單從貫徹中央意圖的角度說(shuō)，各地方在樓市調(diào)控上也應(yīng)強(qiáng)化“全國(guó)一盤(pán)棋”的意識(shí)。住房是民生產(chǎn)品，任何城市的住房都不應(yīng)該用作投資，對(duì)樓市投資行為的限制也就無(wú)需區(qū)分地域。而且，盡管有些城市的房?jī)r(jià)絕對(duì)值相對(duì)較低，但是如果和當(dāng)?shù)氐姆课葑饨鹨约熬用袷杖胱鞅容^，價(jià)格也并不低，北京、天津之間的樓市差價(jià)就是這樣。從這個(gè)意義上說(shuō)，房?jī)r(jià)過(guò)高是一個(gè)全國(guó)普遍現(xiàn)象，而非只發(fā)生在個(gè)別大城市。更重要的是，投資投機(jī)需求具有擴(kuò)散性，炒房資金在城市之間的流動(dòng)沒(méi)有障礙，如果限制炒房的嚴(yán)厲措施只在個(gè)別大城市落實(shí)，那么，投機(jī)資金就會(huì)選擇二三線城市和小城鎮(zhèn)的房子下手，這必然推高當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)，對(duì)當(dāng)?shù)孛裆�改善和全�?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展都是不利的。