房?jī)r(jià)飛漲，百姓不堪重負(fù)，已引起了中國(guó)社會(huì)的強(qiáng)烈關(guān)注，中國(guó)人大代表吳菊仙、李志斌等公開(kāi)表示，房地產(chǎn)利潤(rùn)率高達(dá)30％－40％。但開(kāi)發(fā)商卻紛紛表示：利潤(rùn)越來(lái)越薄，開(kāi)發(fā)越來(lái)越艱難，房?jī)r(jià)還會(huì)上升。
前不久，曾經(jīng)在中國(guó)建設(shè)銀行總行從事過(guò)近十年投資研究工作的李清明，經(jīng)過(guò)大半年的調(diào)查分析，拋出了房地產(chǎn)暴利論，在業(yè)內(nèi)外引起強(qiáng)烈反響。昨日（11日），他接受了記者的專訪，大曝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)暴利黑幕，認(rèn)為房?jī)r(jià)完全理論上具有下調(diào)的空間。
李清明1986年畢業(yè)於華中科技大學(xué)，研究生畢業(yè)在中國(guó)建設(shè)銀行總行從事近十年投資研究工作之后，現(xiàn)在某大型民營(yíng)企業(yè)集團(tuán)任副總裁。李清明告訴記者，憑借近20年的工作經(jīng)歷，經(jīng)過(guò)大半年潛心研究透析得出結(jié)論：房地產(chǎn)業(yè)的確存在暴利現(xiàn)象！
李清明說(shuō)，自上個(gè)世紀(jì)80年代初期實(shí)行改革開(kāi)放政策后，我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)率先向民營(yíng)開(kāi)放。20世紀(jì)90年代后期取消行政事業(yè)和國(guó)營(yíng)單位的福利分房制度，極大地刺激了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，個(gè)人買(mǎi)房比例從不到1％上升到95％以上，同時(shí)全國(guó)的平均房?jī)r(jià)也從每平米的幾百元上漲到現(xiàn)在的接近2800元，房地產(chǎn)業(yè)成為目前中國(guó)最大的盈利行業(yè)。
從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，世界房地產(chǎn)業(yè)的平均利潤(rùn)率一般都在5％左右，而我國(guó)卻在10％以上，中高檔房地產(chǎn)的平均利潤(rùn)率更達(dá)到30％甚至40％。在房地產(chǎn)最火爆的北京，地段較好的二三環(huán)之間平均利潤(rùn)率為20.4％。
在短短的20年內(nèi)，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)以超乎常規(guī)的速度催生了眾多的億萬(wàn)富翁。其中很多富翁都是從“一窮二白”狀態(tài)起家的，而且很多人有著和億萬(wàn)身家極不相稱的年紀(jì)。最近三年公布的中國(guó)100名富豪榜中，從事房地產(chǎn)的富豪逐年增加。2000年是25家，2003年就增加到37家。
李清明大致算了一下：2004年，北京全市實(shí)現(xiàn)商品房銷(xiāo)售額1249.1億元，按20％的利潤(rùn)率計(jì)算，該行業(yè)一年的利潤(rùn)高達(dá)249.8億元，不到兩天就要催生一個(gè)億萬(wàn)富翁。廣州、上海等也是如此。2004年廣州房?jī)r(jià)飆升18.8％，一手商品房交易金額增長(zhǎng)了26.2％，達(dá)到560.2億元。按20％的利潤(rùn)率計(jì)算，廣州房地產(chǎn)年利潤(rùn)高達(dá)112億元，約三天產(chǎn)生一個(gè)億萬(wàn)富翁。
李清明認(rèn)為，目前一方面房?jī)r(jià)高企，百姓不堪重負(fù)，而另一方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商卻在享受30％－40％的暴利。從這個(gè)意義上講，房?jī)r(jià)完全具有下降的空間。
為什麼房?jī)r(jià)不但沒(méi)有大幅下降，去年全國(guó)商品房均價(jià)反而大幅上漲了14.4％呢？他認(rèn)為，這主要是供求關(guān)系不平衡所決定的。目前我國(guó)城鎮(zhèn)化步伐不斷加速，人口流動(dòng)更加頻繁，城市特別是大中城市的集聚效應(yīng)使大量人口涌入，客觀上增加了城市商品房的需求，拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。
隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，城鎮(zhèn)化步伐還將加速，還有8億多農(nóng)村人口希望住上好房子，想方設(shè)法往城里鉆。因此從長(zhǎng)期看，房地產(chǎn)的需求將越來(lái)越大，在供求失衡的情況下，房?jī)r(jià)也會(huì)呈不斷上升的趨勢(shì)。如果在個(gè)別地方出現(xiàn)小幅下降，也只是升幅后的一個(gè)調(diào)整，下降幅度不會(huì)很大。
至於目前過(guò)高的房?jī)r(jià)，李清明認(rèn)為，政府有義務(wù)也有責(zé)任出面進(jìn)行干預(yù)，可以通過(guò)宏觀調(diào)控等手段對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控，避免出現(xiàn)過(guò)高的上漲。在目前召開(kāi)的兩會(huì)上，吳菊仙等全國(guó)人大代表也呼吁，政府應(yīng)制定相應(yīng)政策法規(guī)，限定建筑企業(yè)一個(gè)合理的利潤(rùn)率空間，運(yùn)用市場(chǎng)和行政手段，綜合調(diào)控房?jī)r(jià)。
事實(shí)上，目前許多地方的政府部門(mén)已經(jīng)開(kāi)始關(guān)注房?jī)r(jià)問(wèn)題，并出臺(tái)了相應(yīng)的措施。廣州市國(guó)土管理局在春節(jié)期間展開(kāi)巡查，并嚴(yán)查預(yù)售證；春節(jié)之后廣州市房協(xié)又公開(kāi)炮轟十大發(fā)展商，目的就是杜絕發(fā)展商聯(lián)盟哄抬房?jī)r(jià)，打壓房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快的勢(shì)頭。
與此同時(shí)，上海市也開(kāi)始了對(duì)上海樓市的整頓。從3月1日起，上海市房地資源局將嚴(yán)查違規(guī)銷(xiāo)售情況，到3月3日，短短3天之內(nèi)，查封了7個(gè)因涉嫌合同作假、違規(guī)售房、抬高房?jī)r(jià)的樓盤(pán)。
不過(guò)，即便如此，李清明還是深表憂慮。他說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)在中國(guó)應(yīng)該是一個(gè)商品化程度較高的行業(yè)，用行政手段來(lái)進(jìn)行調(diào)控力度相當(dāng)有限。而百姓關(guān)於房?jī)r(jià)過(guò)高的呼聲，恰恰又反映市民購(gòu)房的強(qiáng)烈愿望和旺盛需求。很可能在經(jīng)過(guò)行政手段的短暫打壓控制之后，房?jī)r(jià)將展開(kāi)新一輪瘋漲。
暴利手法揭秘，手法一：土地交易黑箱操作
在國(guó)外，土地占整個(gè)房地產(chǎn)成本的一半甚至還要多，但在我國(guó)也就是20％左右，超過(guò)25％的少有。李清明說(shuō)，這與我國(guó)早期的土地制度不完善有很大的關(guān)系，土地供應(yīng)的不規(guī)范和不透明，開(kāi)發(fā)商違規(guī)拿地造就了暴利。
據(jù)他調(diào)查，開(kāi)發(fā)商違規(guī)拿地的途徑多達(dá)10多個(gè)。許多房地產(chǎn)商采用與某些政府官員勾結(jié)的手段，使用各種“灰色手段”拿到土地，降低拿地成本。這點(diǎn)在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)早已不是什麼秘密，僅僅用於批地一項(xiàng)的賄賂成本就高達(dá)地價(jià)的30％左右。
李清明說(shuō)，除了賄賂政府官員等手段之外，最常見(jiàn)還包括城市中的“危房改造”土地和掠奪農(nóng)民賴以生存的土地等。在我國(guó)早期的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，許多開(kāi)發(fā)商就坦言，他們從來(lái)就沒(méi)從正規(guī)渠道上取得過(guò)土地。據(jù)了解，北京現(xiàn)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商近4000家，真正有開(kāi)發(fā)實(shí)力的不足500家，大部分開(kāi)發(fā)商靠土地運(yùn)作照樣生存。
據(jù)李清明介紹，在招投標(biāo)之前，違規(guī)拿地手段主要出現(xiàn)在“協(xié)議出讓”土地的方式中。2003年以前，全國(guó)城鎮(zhèn)有償出讓的土地中，以招標(biāo)、拍賣(mài)等方式出讓的僅占5％，其他高達(dá)95％是協(xié)議出讓。2003年12月8日，北京市首宗國(guó)有土地拍賣(mài)底價(jià)4.3億元，最終9.05億元成交，要是以協(xié)議出讓，暴利空間可想而知。據(jù)他估計(jì)，從20世紀(jì)80年代末以來(lái)，我國(guó)違規(guī)土地出讓、轉(zhuǎn)讓所造成的國(guó)有資產(chǎn)流失每年要達(dá)100億元以上。
手法二：假按揭大肆圈錢(qián)；李清明介紹，房地產(chǎn)企業(yè)一般都具有高達(dá)70％－80％的資產(chǎn)負(fù)債率，而且90％以上的也不在少數(shù)。“四兩撥千斤”，以1000萬(wàn)元的資金建造1億元的項(xiàng)目，以1億元的資金建造10億元的項(xiàng)目屢見(jiàn)不鮮。
據(jù)李清明介紹，開(kāi)發(fā)商對(duì)國(guó)家和銀行的各項(xiàng)規(guī)定，都有自己的對(duì)策。比如開(kāi)發(fā)商通過(guò)特殊渠道打聽(tīng)并聯(lián)系到銀行有關(guān)人員，通過(guò)交流和溝通，開(kāi)發(fā)商就會(huì)知道一些銀行的“機(jī)密”信息，如評(píng)分是否達(dá)標(biāo)等信息，以便修改資產(chǎn)負(fù)債表，達(dá)到貸款的目的。
開(kāi)發(fā)商通過(guò)抵押批文和樓盤(pán)從銀行獲取建設(shè)資金后，接下來(lái)就是用“假按揭”的辦法套取資金。其典型操作手法是，搜集員工的身份證或一些不知情的人的身份證，簽訂虛假售房合同，然后和真合同混在一起從銀行獲得按揭貸款。
如果追查房地產(chǎn)公司的資金流向，樓盤(pán)銷(xiāo)售實(shí)際上在“假按揭”階段就已完成。先期的抵押貸款可以讓開(kāi)發(fā)商的資金退出來(lái)，而按揭貸款則讓他們提前獲得利潤(rùn)，后期銷(xiāo)售不過(guò)是把銀行的貸款填平而已。買(mǎi)方和賣(mài)方的關(guān)系在這個(gè)過(guò)程中悄悄發(fā)生了轉(zhuǎn)移，而建筑成本和樓盤(pán)風(fēng)險(xiǎn)實(shí)際上由銀行承擔(dān)，這就是房地產(chǎn)商津津樂(lè)道的“空手套白狼”。如果銷(xiāo)售不理想，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商則另有妙計(jì)，按市價(jià)評(píng)估，將房屋抵押給銀行。
據(jù)了解，在廣州，假按揭現(xiàn)象也廣泛存在。僅2003年底查出的廣地花園一個(gè)樓盤(pán)的假按揭金額就達(dá)2億多元，共有2000多戶業(yè)主的房產(chǎn)涉嫌被重復(fù)抵押。
手法三：偷稅漏稅比較普遍；房地產(chǎn)企業(yè)偷漏稅是非常普遍的，也是造成暴利的重要途徑之一。2003年某市地稅局稽查分局耗費(fèi)半年時(shí)間，對(duì)2002年度納稅額較大的88戶房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行了稅收專項(xiàng)檢查，竟然發(fā)現(xiàn)87戶有偷漏稅問(wèn)題。
李清明說(shuō)，他在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，而這種現(xiàn)象在中國(guó)相當(dāng)普遍，多數(shù)贏利的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)的是“微利”或者“虧損”。他們采取的手段一是少報(bào)收入，二是模糊成本。
為什麼房地產(chǎn)業(yè)偷稅漏稅如此普遍？而稅務(wù)局卻難以發(fā)覺(jué)其中的蹊蹺呢？李清明介紹說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)一般都是跨時(shí)間、跨地域滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，他們會(huì)同時(shí)開(kāi)發(fā)幾個(gè)項(xiàng)目，這就給房地產(chǎn)稅收檢查帶來(lái)困難。
因?yàn)槎悇?wù)局檢查稅收情況時(shí)，一般都以年度為單位，但事實(shí)上，房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目決算要等到整個(gè)項(xiàng)目工程通過(guò)驗(yàn)收之后才能進(jìn)行，也就是說(shuō)，一天沒(méi)通過(guò)驗(yàn)收，項(xiàng)目本身就不能算出利潤(rùn)，而此時(shí)，很多房地產(chǎn)企業(yè)又會(huì)把前一項(xiàng)目中賺來(lái)的錢(qián)投入到下一個(gè)項(xiàng)目中去。因此，從賬面看來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)就是虧本的。
目前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在繳稅納稅中普遍存在以下六個(gè)主要問(wèn)題：一是在扣繳個(gè)人所得稅時(shí)普遍都存在少計(jì)稅收入；二是預(yù)收款不繳稅或延遲申報(bào)納稅；三是項(xiàng)目連續(xù)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目決算期又有意無(wú)意地滯后，導(dǎo)致成本難以理清，企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額難以確定；四是借合作建房政策偷稅漏稅；五是故意遺漏土地增值稅和印花稅；六是繳稅時(shí)能拖就拖，欠著不繳。
手法四：偷工減料大減成本；我國(guó)有3萬(wàn)多家房地產(chǎn)公司，但真正有建筑能力的卻寥寥無(wú)幾。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，從設(shè)計(jì)、到施工、監(jiān)理、驗(yàn)收，絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)商都是請(qǐng)另外的專業(yè)公司進(jìn)行操作。這樣，某個(gè)項(xiàng)目由誰(shuí)來(lái)承包、預(yù)算是多少就有名堂了。
據(jù)李清明介紹，發(fā)展商外界炒作的工程招標(biāo)多半是作秀的，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商內(nèi)部也存在著不同的利益群體，他們會(huì)把工程分包給和自己有關(guān)系的人。另外，一些官員也會(huì)推薦一些承包商。而層層轉(zhuǎn)包的直接后果就是層層盤(pán)剝，層層盤(pán)剝的結(jié)果是建設(shè)資金嚴(yán)重不足。建筑商為了保證利潤(rùn)，只有偷工減料。
這就是質(zhì)量問(wèn)題層出不窮的根源。那些包工頭就成為房地產(chǎn)生物鏈中利潤(rùn)最低的一環(huán)，而他們要發(fā)家致富，就只能靠盤(pán)剝工人和偷工減料了。由此可見(jiàn)，房屋建成后諸如“面積縮水”、“房屋滲漏”、“延遲交樓”等問(wèn)題其實(shí)早在開(kāi)工之初就埋下了伏筆，這是必然結(jié)果，開(kāi)發(fā)商和建筑公司都心知肚明。
按規(guī)定，建筑施工必須請(qǐng)監(jiān)理公司現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理。但目前的監(jiān)理公司是買(mǎi)方市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商占絕對(duì)的主動(dòng)權(quán)，監(jiān)理公司在一定程度上是形同虛設(shè)。開(kāi)發(fā)商為了抬高樓盤(pán)身價(jià)，請(qǐng)一些知名監(jiān)理公司監(jiān)理，但這并不能改變監(jiān)理公司的被動(dòng)角色。而有關(guān)職能部門(mén)的例行檢查不過(guò)是走走形式而已。
手法五：私改規(guī)劃獲利豐厚；正常的方法是在“容積率”方面做文章。住宅樓規(guī)定得比較死，不好見(jiàn)縫插“樓”，更多的開(kāi)發(fā)商就將目光盯在了商住樓、公寓樓、高檔別墅等項(xiàng)目上面，以盡可能擴(kuò)大建筑面積。而“非正規(guī)”的手段則有“欺上瞞下”、“假公建私”、“同流合污”等等。“欺上瞞下”是通過(guò)改變土地使用性質(zhì)等方法，達(dá)到將宅基地樓、經(jīng)濟(jì)適用樓等變換成商住樓，以牟取暴利：“假公建私”是將公用性的樓盤(pán)“打造”成商住樓出售：“同流合污”的方法更為直接，地產(chǎn)商直接將有關(guān)方面的官員拖下水，低價(jià)征地，高價(jià)賣(mài)樓。
此外，通常的做法還有讓經(jīng)濟(jì)房不經(jīng)濟(jì)。雖然政府三番五次強(qiáng)調(diào)落實(shí)經(jīng)濟(jì)適用房政策，其目的是讓廣大消費(fèi)者都能圓住房夢(mèng)，可是經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目到了開(kāi)發(fā)商手里就變得不經(jīng)濟(jì)了。為了盡快收回成本，開(kāi)發(fā)商不可能面向中低收入家庭銷(xiāo)售，而是盡可能朝向高收入家庭。
隨著汽車(chē)的普及，車(chē)位在城市中日益顯示出稀缺，讓車(chē)庫(kù)變“金庫(kù)”也成了發(fā)展商暴利的一個(gè)手段。一般開(kāi)發(fā)商做銷(xiāo)售統(tǒng)計(jì)時(shí)不會(huì)把車(chē)庫(kù)售價(jià)計(jì)算在內(nèi)。但實(shí)際上，開(kāi)發(fā)商都會(huì)銷(xiāo)售車(chē)庫(kù)，從中獲得驚人的收入。例如一個(gè)300個(gè)單元樓盤(pán)擁有可售車(chē)位100個(gè)，車(chē)位20萬(wàn)元一個(gè)，則開(kāi)發(fā)商可以獲得2000萬(wàn)元的額外利潤(rùn)。
不久前，廣州番禺某房地產(chǎn)集團(tuán)換帥，新領(lǐng)導(dǎo)班子集體亮相。新任總裁在接受媒體記者采訪時(shí)坦承：“一個(gè)商人做過(guò)房地產(chǎn)之后，從事其它行業(yè)便覺(jué)得沒(méi)有味道”。不經(jīng)意間，他說(shuō)出了所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商共同的感受。
10年前，廣州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商敢說(shuō)自己有千萬(wàn)身家的恐怕屈指可數(shù)，可如今不少已登上“中國(guó)內(nèi)地百?gòu)?qiáng)富豪排行榜”。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，最近三年公布的中國(guó)富豪百?gòu)?qiáng)，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的越來(lái)越多，2002年是25家，2003年增加到37家，2004年更多達(dá)45家。可見(jiàn)，利潤(rùn)豐富的房地產(chǎn)業(yè)成了中國(guó)富豪的聚寶盆。
