“限字令”患上“選擇性失明” 謹防二三線城市調(diào)控被“架空”
從“限貸”到“限購”，再到眼下的“限價”，這一連串“限字令”構成了樓市調(diào)控政策的一道風景。然而，近期在部分城市，特別是二、三線城市，房價呈現(xiàn)迅速向一線城市看齊的漲勢。
限不限購都“齊漲”
截至今年4月上旬，福州市實施“限購”已滿6個月，但部分新上市樓盤漲勢仍快。在該市城鄉(xiāng)接合部的浦上大道一帶，一些新推樓盤均價在過去半年里就上漲了1500元左右，以這一帶的新樓盤“金輝·天鵝灣”為例，其均價從去年底每平方米1.2萬多元漲至現(xiàn)在的1.35萬元。
福建省寧德市是位于福建省福州和浙江省溫州之間的地級市，也是經(jīng)濟發(fā)展相對落后的三線城市。記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，溫州、福州執(zhí)行“限購”政策，一部分購房需求“被擠出”后便向寧德集結。在該市新開發(fā)的東僑片區(qū)，多數(shù)樓盤均價為每平方米8000元，有的甚至高達1萬元。“在過去半年，寧德城區(qū)的房價總體上漲了30%左右。”一家售樓部的經(jīng)理告訴記者，“從寧德坐動車到福州和溫州都在1個小時之內(nèi)。在福州還未實施"限購"前，寧德人喜歡去福州買房，如今，在福州買不了房的寧德人很多只能回來買了。在溫州實施"限購"前，溫州人就常來寧德炒房，"限購"后，寧德的溫州"炒房團"隊伍迅速擴大。”
業(yè)內(nèi)人士分析，去年下半年以來，“限購”政策在部分一、二線城市開始實施，目前，一線城市房價似乎有所“松動”，但多數(shù)二線城市房價漲勁仍足。一方面，目前房價已普遍居于較高的價位，小漲幅也能有大漲價的效果；另一方面，市場上流動資金仍較為充裕，投資者實力比較強，提高首付、限制房貸的調(diào)控做法實際效果比較有限。
“眼下正是考驗地方限購政策成效的關鍵時期。”福州大學房地產(chǎn)研究所所長王阿忠認為，在已經(jīng)執(zhí)行限購的城市中，大部分城市仍允許居民再新購一套住房，而且三口之家的小孩若已經(jīng)滿18周歲，則該家庭成年小孩也可擁有兩套住房，這樣一個家庭實際上可擁有4套住房，顯然政策緊中有松，限購效果有限。
房價調(diào)控目標：是否“選擇性失明”
新近，一批城市公布了本年度的房價控制目標。多位受訪專家指出：“各地制定目標只有上限，沒有下限，這極可能加劇市場上關于房價持續(xù)上漲的預期。”
記者在關注一些城市出臺的房價“控制目標”中發(fā)現(xiàn)，今年1月底國務院出臺的“新國八條”中就提出，各地根據(jù)“經(jīng)濟發(fā)展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力”，確定新建住房價格控制目標。但在已出臺“控制目標”的地方鮮有以“居民住房支付能力”為參照。
各地制定價格控制目標時所采用的基數(shù)差異也較大。如上海市、安徽省合肥市等地的控制目標以“新建住房”價格為基準，而蘭州市、銀川市等地則以“新建商品住房”價格為基準。
北京大學房地產(chǎn)研究所所長陳國強指出：“以新建住房價格為基準的計算方式包括保障房在內(nèi)。而保障房價格很低，能夠拉低住房整體價格水平。這意味著商品房的漲價空間就會大幅增加。”王阿忠還指出，要警惕一些地方采取以“限制中心城區(qū)”新盤上市或凍結新盤價格等手段暫避風頭，“就像為了完成節(jié)能減排指標，直接拉閘限電。”
對于這些問題，住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心副主任王玨林表示，按照國家制定政策的初衷，新建住房價格控制目標的衡量體系是多元的，一些地方政府對政策的理解顯然有偏差，也不排除“選擇性失明”的可能。
如何避免二三線城市房價調(diào)控被“架空”
記者觀察到，近年來，一大批資金充裕的一線房地產(chǎn)企業(yè)逐步把房地產(chǎn)開發(fā)的“主戰(zhàn)場”轉移到了二、三線城市，導致了二、三線城市房地產(chǎn)開發(fā)和投資快速升溫。福建是一個典型的以二、三線城市居多的省份，近年來，隨著大量一線房地產(chǎn)企業(yè)的紛紛進場，該省房地產(chǎn)在2010年完成投資1818億元，名列全國前茅。
目前，二、三線城市房價高漲難抑，并呈現(xiàn)向一線城市房價迅速看齊“一線化”勢頭。王阿忠指出，這種“一線化”現(xiàn)象暴露出部分二、三線城市房地產(chǎn)存在過度投資的隱患。以福州市為例，近年來由于房地產(chǎn)市場投資持續(xù)升溫，地價飆升，進而又拉動房價迅猛上漲，房地產(chǎn)過度投資比較明顯。
在王阿忠看來，房地產(chǎn)市場的問題歸根結底是土地問題，只要地價不降，房價上漲的勢頭就很難得到抑制。地價飆升，地方政府仍會有賣地的沖動，開發(fā)商也就會鋌而走險以強拆等非法手段得到開發(fā)地塊，這樣做還可能激化社會矛盾。
“新國八條”提出，對未如期確定并公布本地區(qū)年度新建住房價格控制目標、新建住房價格上漲幅度超過年度控制目標的，有關部門要視情況，根據(jù)有關規(guī)定對相關責任人進行問責。今年兩會的政府工作報告也提出，穩(wěn)定房價和住房保障工作實行省級人民政府總負責，市縣人民政府負直接責任。對穩(wěn)定房價、推進保障性住房建設工作不力，影響社會發(fā)展和穩(wěn)定的地方，要追究責任。
“問責不能浮于表面。在接下來的新一輪房價調(diào)控中，各地各級部門應制定詳細的問責機制。”中國指數(shù)研究院副院長陳晟認為，只有將問責制落實，才能避免調(diào)控措施再次被“架空”。
從4月上旬開始，國務院派出8個督察組，對16個省（區(qū)、市）貫徹落實國務院房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施情況開展專項督察。
黨中央、國務院高度重視房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。去年以來，為遏制部分城市房地產(chǎn)市場過熱和房價上漲過快的勢頭，國務院出臺了一系列加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策措施。為確保調(diào)控目標和各項政策措施全面落實到位，及時發(fā)現(xiàn)和解決實施中的問題，國務院部署了這次督促檢查。
督察組將重點檢查各地房地產(chǎn)市場調(diào)控工作責任落實情況，保障性安居工程建設情況，執(zhí)行稅收政策和差別化信貸政策情況，住房用地供應管理情況，引導住房需求情況以及落實住房保障和穩(wěn)定房價工作約談問責機制情況。督察組將深入社區(qū)聽取基層群眾意見，深入住房建設項目現(xiàn)場，實地查看商品房價格、銷量，保障房建設質(zhì)量和運營管理情況。對落實房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施有偏差、不到位的，督察組將督促進行整改。
此次督察的16個省（區(qū)、市）是：北京、遼寧、上海、江蘇、浙江、安徽、福建、江西、山東、湖北、廣東、廣西、海南、四川、陜西、甘肅。對其他地方落實房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的情況，有關部門也將通過各種方式進行督促檢查。
督察情況表
對象
檢查房地產(chǎn)調(diào)控落實情況
保障性安居工程建設情況
執(zhí)行稅收政策和差別化信貸政策情況
住房用地供應管理情況
引導住房需求情況
落實住房保障和穩(wěn)定房價約談問責機制情況
方式
聽取基層群眾意見
現(xiàn)場查看商品房價格和銷量
范圍
北京、遼寧、上海、江蘇、浙江、安徽、福建、江西、山東、湖北、廣東、廣西、海南、四川、陜西、甘肅。