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樓盤依然"錢緊" 促銷 開發(fā)商"造假"均是缺錢所致

時間:2009-05-21 15:12來源:《北京青年報》 作者:張旭
    5月12日,中新地產集團發(fā)布公告,債權人有權在6月12日前,以每本金1萬港元贖回 6300港元的出價,贖回全部或部分債權。而根據2006年發(fā)行時約定,中新地產理應以120.01%的價格回購債券。有業(yè)內人士指出,盡管中新地產避免了破產清算的命運,但也預示著停牌一年多后,“中新地產資金鏈斷裂”的傳聞將更加確信。在此之前,中新地產已經開始大幅降價銷售京滬兩地3項目,業(yè)內已經傳出中新地產欲低價轉讓多個城市地塊的消息。

  “雖然經歷了樓市小陽春,但許多房地產開發(fā)商并未完全走出資金困境。”一位業(yè)內人士這樣說。

  ●開發(fā)商從小陽春中獲益不均

  5月12日,北京龍湖慶華置業(yè)有限公司以45810.47萬元拿下順義區(qū)牛欄山鎮(zhèn)一塊近36萬平方米的居住用地。這一面積超過今年一季度北京住宅用地成交面積的總和。

  根據北京土地儲備中心的數據,今年一季度,北京住宅用地僅成交6宗土地,成交土地面積21.3萬平方米,環(huán)比2008年第四季度住宅用地成交面積下降 93.3%。而根據協(xié)成機構市場中心提供的數據,從4月初到5月15日一個半月的時間,北京住宅用地成交9宗土地(含1宗包括居住用地的綜合體),成交土地面積64.85萬平方米。于是,激烈競爭再現地塊拍賣現場,“土地成交井噴”又成為業(yè)界關注的焦點事件。據此,有業(yè)內人士分析認為,今年樓市的小陽春讓許多開發(fā)商賺得“盆滿缽滿”,大大減輕了資金壓力,讓許多開發(fā)商有能力斥資置地,也有底氣上調房價。

  然而,從整體上來說,相當多數的開發(fā)商資金壓力并未減輕。

  北京市房地產交易管理網數據顯示,3月,在小陽春方興未艾之時,80個樓盤出現零成交;4月,北京共成交期房住宅14977套,其中,前20名簽約數高達6754套,占總簽約套數的45%,而剩余55%的簽約量則由380余個樓盤構成。對此,業(yè)內分析人士評價說,“小陽春更多的集中在少量熱銷樓盤,在這個意義上,開發(fā)商收益呈現出兩極分化的現象,資金壓力的緩解并不均衡。”

  中原地產華北區(qū)域董事總經理李文杰也在接受《廣廈時代》采訪時表示,經過小陽春的熱銷,有待消化的市場存量依然巨大。而這些存量本身,對開發(fā)商來說都是資金壓力,“在這些存量變現之前,這部分資金就相當于凍結在那里,無法進行新的投資。”

  ●促銷、“造假”都是缺錢所致

  一天賣出幾百套房子,一季度成交額直追去年全年……無論從成交量還是成交額看,小陽春的到來著實讓許多開發(fā)商賺了一把。但在許多熱銷樓盤火熱的背后,是許多樓盤五花八門的促銷手段:打折、買一層送一層、免物業(yè)費、送家具、送汽車,等等。

  “讓利的目的是得利,讓利的原因是缺錢。”一位業(yè)內專家這樣說。李文杰也表示,只有因為有加快回籠資金的必要,開發(fā)商才會推出降價促銷等活動。

  比各種促銷手段更惹人注目的,是樓市被揭出的各種亂象、真相。其中最具代表性的就是“假按揭”和超高的退房率。

  許多業(yè)內人士已經披露,開發(fā)商之所以通過動用員工、員工親屬以及其他各式“托兒”做假按揭,進行虛假銷售,就是因為“手中缺錢”,為了貸款成功,因而想方設法制造熱銷假象,騙取貸款。

  而高退房率背后原因則更為簡單:開發(fā)商為了貸款而把房子抵押給銀行。“退房顯示出來,說明開發(fā)商回款了;但沒顯示出來的還有多少呢?”有業(yè)內人士也產生這樣的疑問,“而從這些已經曝光出來的情況看,開發(fā)商因缺錢而去搞假按揭、抵押貸款絕不是個別現象。”

  ●開發(fā)商投資表現缺少“資”色

  “地產商依然面臨資金壓力,不僅表現在具體的現象上,還反映在房地產投資和開復工面積兩項數據中。”李文杰這樣說。

  根據北京市統(tǒng)計局數字,1-4月,全市完成房地產開發(fā)投資額338.2億元,同比下降26.5%,全市房地產開發(fā)企業(yè)支付土地購置費用75億元,下降 46.6%。截至4月底,全市房地產開發(fā)企業(yè)施工項目638個,新開工項目90個,同比分別減少51個和28個。商品房施工面積為7405.2萬平方米,同比下降2.1%。本年新開工面積為464萬平方米,下降41.3%。1-4月,住宅新開工項目59個,同比減少30個,新開工面積為269.9萬平方米,同比下降51.6%。

  對此,李文杰解讀為,房地產開發(fā)投資的下降,開復工面積的減少,都說明房地產商面臨著不小的資金壓力。

  除此之外,根據一些房地產上市公司的一季度報,部分房地產企業(yè)一季度業(yè)績并不樂觀。萬通地產一季度報顯示,萬通地產一季度營業(yè)收入28048萬元,同比降幅超過81%。據悉這是萬通地產自2007年一季度以來最嚴重業(yè)績下滑。一季度報中,萬通地產還表示出對未來一段時期內市場的悲觀,萬通地產預計到今年中期,公司實現的凈利潤將比去年同期下降50%以上。

  亞豪地產機構副總經理王英男在接受《廣廈時代》采訪時說,對于上市的房地產公司來說,基于保證股價、維持業(yè)績的考慮,正常的情況下一定要拿地。

  而僅從北京住宅用地成交情況看,數量眾多的上市公司缺少在土地市場上的表現。業(yè)內人士對此表示,一方面,許多房地產企業(yè)在等待時機,逐鹿“好地”,另一方面,許多企業(yè)資金壓力制約了拿地的積極性。“經過了一年多的樓市低溫期,地產商在眼下較低價位拿地的表現,比去年高價拿地的表現保守了許多。”
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