沿著漢施公路，頭尾間隔不超7公里，赫然駐扎了3家占地面積均超過(guò)千畝的大型現(xiàn)代鋼鐵物流園，三園區(qū)總占地面積多達(dá)6000畝左右。在武漢市陽(yáng)邏區(qū)，一條普通的公路正因?yàn)殇撹F物流而在業(yè)內(nèi)聞名。
但奇怪的是，園區(qū)戴的是鋼鐵物流的“帽子”，但從2008年運(yùn)行至今，鋼鐵企業(yè)的入駐率并不高，反之，園區(qū)開(kāi)發(fā)商以“配套”名義建設(shè)的商鋪、寫字樓正在成為其對(duì)外力推的銷售熱點(diǎn)。
無(wú)獨(dú)有偶，一沙鋼內(nèi)部人士也透露，公司規(guī)劃的占地面積達(dá)3000畝的沙鋼的玖隆鋼鐵物流園也正在規(guī)劃建設(shè)高達(dá)30層的玖隆大廈，此外，還有一批住宅產(chǎn)品。
“表面上是興建鋼鐵物流園，但圈地的嫌疑更大。”11月15日，一位接受本報(bào)記者采訪的武漢資深地產(chǎn)人士表示，這種物流園以配套的名義，建設(shè)商鋪、寫字樓甚至還有住宅，并均對(duì)外銷售，這部分銷售的資金能作為其后期項(xiàng)目的運(yùn)作資金。
此外，借助于地方政府招商引資的系列優(yōu)惠，推高地價(jià)后，還能坐收土地升值的收益，而這種商業(yè)模式，已然成為全國(guó)各地諸多鋼鐵物流園項(xiàng)目投資熱潮的誘因。
“走樣”的園區(qū)
與鋼鐵有關(guān)的業(yè)務(wù)則少量存在或仍然停留在規(guī)劃圖紙上
從武漢市黃陂區(qū)的武湖農(nóng)場(chǎng)向著陽(yáng)邏方向，沿著漢施公路前行，首先看到的是中國(guó)長(zhǎng)江金屬交易中心（以下簡(jiǎn)稱長(zhǎng)江金屬）。只見(jiàn)項(xiàng)目臨公路一面，已興建起諸多暗褚色的建筑，樓高2層或5層，另有2棟20層左右的高層建筑也十分搶眼。
銷售中心的售樓員告訴記者，這是項(xiàng)目規(guī)劃的商務(wù)區(qū)，而這些建筑屬于寫字樓范疇，正在對(duì)外出售，售價(jià)4280元/平方米。
這種現(xiàn)象不是個(gè)案。記者來(lái)到臨近的華中鋼鐵交易中心（以下簡(jiǎn)稱華中鋼鐵）及華融鋼貿(mào)商貿(mào)物流交易中心（以下簡(jiǎn)稱華融鋼貿(mào)），臨街一面的地塊，均被規(guī)劃或已建成商鋪和寫字樓，正在對(duì)外出售。而在三項(xiàng)目的長(zhǎng)期規(guī)劃中，都還有部分住宅項(xiàng)目。
但與鋼鐵有關(guān)的業(yè)務(wù)則少量存在或仍然停留在規(guī)劃圖紙上。長(zhǎng)江金屬售樓員坦言，去年8月項(xiàng)目的貨場(chǎng)正式開(kāi)業(yè)，但至今每月也只有萬(wàn)把噸的吞吐量。而在華融鋼貿(mào)的底下鋼鐵交易中心里，記者看到偌大的倉(cāng)庫(kù)中，只有不到1/10的倉(cāng)庫(kù)有少量貨品堆放。
售樓員們將生意的蕭條解釋為受鋼市低迷所累，且鋼材交易主要依靠鐵路，但目前，規(guī)劃中的鐵路，要由政府牽頭興建，待其建成后，項(xiàng)目的鋼鐵業(yè)務(wù)方面的規(guī)劃才會(huì)大力推進(jìn)實(shí)施。
這些以工業(yè)名義拿下的地塊，卻仍然得到了土地證和產(chǎn)權(quán)證的分割辦理，也就是說(shuō)，從購(gòu)房者的角度來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)正常的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。
“這些項(xiàng)目的土地性質(zhì)是可以變更的。”一位物流業(yè)資深人士解釋，根據(jù)相關(guān)法規(guī)，每個(gè)物流園項(xiàng)目都會(huì)被允許有10%-15%的園區(qū)用地可用于辦公、商業(yè)、住宅等配套設(shè)施。而根據(jù)國(guó)土資源部的相關(guān)規(guī)定，配套設(shè)施的范圍僅為總用地7%左右。
上述物流業(yè)人士指出，初批土地時(shí)，地塊一般是工業(yè)用地，若需要對(duì)外出售，辦理兩證，則需要更改土地性質(zhì)，也就需要更改規(guī)劃。不過(guò)，作為當(dāng)?shù)卣攸c(diǎn)引進(jìn)的招商引資項(xiàng)目，不管是在最初的協(xié)議中，還是在今后的更改土地性質(zhì)中，他們都會(huì)得到相應(yīng)的綠燈放行。
“其實(shí)，動(dòng)輒幾千畝的物流園的開(kāi)發(fā)，投入的資本十分龐大。”上述地產(chǎn)人士解釋，物流園一般地處開(kāi)發(fā)新區(qū)，土地成本比成熟地塊少，此外，當(dāng)?shù)卣o予一定優(yōu)惠后，開(kāi)發(fā)商能以少量的自有資金拿到地塊，此后利用地塊貸款或其他方式融資，用以撬動(dòng)后續(xù)項(xiàng)目的發(fā)展，而在這個(gè)環(huán)節(jié)中，率先啟用回款速度更快的寫字樓和商鋪，能成為其后續(xù)資本的重要來(lái)源，這也成了許多物流園項(xiàng)目中，與樓市有關(guān)的產(chǎn)品會(huì)率先推出市場(chǎng)。反之，受政策調(diào)控影響頗深的住宅，其銷售的可控性稍弱，回款易受外界因素影響，其被開(kāi)發(fā)順序一般靠后。
