近日，上海閔行現(xiàn)任官員妻子和兒子開辦的房地產(chǎn)公司通過提高容積率獲取上億元利潤一事逐漸浮出水面，該事件再次掀開了容積率背后的層層灰幕。

“先報建再違建，如果被發(fā)現(xiàn)再補交處罰金，這種肆意提高容積率的做法屢見不鮮。相對獲得的超額利潤而言，補交罰金的數(shù)額并不多，開發(fā)商的違規(guī)成本也不大。”中國城市規(guī)劃設(shè)計研究院深圳分院一位人士告訴記者。

實際上，國內(nèi)早已出臺法規(guī)制止類似行為。但在利益的誘惑下，相關(guān)法規(guī)幾乎淪為彈性很大的“橡皮筋游戲”。

容積率背后的“大生意”

在上述閔行區(qū)官員事件中，該官員的太太和兒子所開辦的房地產(chǎn)公司把某項目的容積率提高了0.29，獲利逾1億元。《證券市場周刊》報道稱，地塊的容積率在早年相關(guān)估價文件中顯示為1.2，然而，實際上該項目對外公開的資料顯示容積率變成了1.49。按該土地面積核算，相差的容積率多出了20571平方米面積。

報道還引述該項目的工程中標(biāo)公告和一份2007年12月的房屋銷售發(fā)票，稱該房屋的建造成本價為每平方米864元，而當(dāng)時的銷售價格為每平方米6200元，在不考慮漲價的前提下，在多出20571平方米的面積中，每平方米利潤就達到5000元。

華南某中型房企項目發(fā)展部門一位不愿具名的人士向記者表示，業(yè)內(nèi)有“容積率提高1%，開發(fā)商的利潤就可以增加10%”的說法，這并未過分夸大事實。“動輒以百萬千萬計。”上述人士告訴本報記者。

而住建部制定的《建設(shè)用地容積率管理辦法》規(guī)定，各地將容積率等規(guī)劃條件納入土地使用權(quán)出讓合同，國有土地使用權(quán)一經(jīng)出讓或劃撥，不得隨意調(diào)整、更改容積率。事實上，各個城市的規(guī)劃部門官網(wǎng)公示欄目內(nèi)，對已經(jīng)出讓或劃撥的土地進行修改規(guī)劃、更改容積率的審批文件并不少見。

記者從業(yè)內(nèi)得知，房企可以通過多種手段對項目的容積率進行更改。“具體的操作方式要視項目而定。”中國城市規(guī)劃設(shè)計研究院深圳分院人士透露。

上述人士補充道，公示的容積率提高幅度一般不會高于1，而這看似很小的更改卻給項目帶來很大的改變。在提高容積率的情況下，還伴隨著調(diào)整規(guī)劃、公共配套設(shè)施的布局、樓層的高度等，實際的容積率不會比申報修改后的數(shù)字低。

上述人士還稱，大量項目存在一些“看不見的方式”，譬如暗地里更改項目的人防建筑、地下通道，包括幼兒園、花園等配套設(shè)施用地的面積，或者合并多個項目，增加容積率，甚至將如公共場所等市政配套設(shè)施的地塊面積，納入核算的容積率內(nèi)等。

正因為這些方式“看不見”，購房的業(yè)主很難發(fā)現(xiàn)。各地曾出現(xiàn)多宗相似的業(yè)主投訴案例，業(yè)主在收樓時才發(fā)現(xiàn)開發(fā)商存在提高容積率、降低綠化率等問題后拒絕收樓，項目實際的建筑情況與銷售時所展現(xiàn)的沙盤情況大相庭徑。然而，即使業(yè)主在維權(quán)后獲得賠償，這也難以改變他們所居住的環(huán)境已大打折扣的事實。