78家央企退出地產(chǎn)，期限是“幾月”還是“幾年”？關(guān)于這一問(wèn)題，疑竇叢生。
按照國(guó)資委的文件，3月18日以后的兩周內(nèi)，78家央企需上交退出方案，隨后半年內(nèi)將逐漸退出。但是《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲悉，自從國(guó)資委發(fā)布“清退令”半年多以來(lái)，78家央企至今未見(jiàn)退出“非主業(yè)地產(chǎn)”。由此可見(jiàn)，“清退令”的執(zhí)行效果并不明顯。
“現(xiàn)在我們考慮的并不是如何退出的問(wèn)題，而是如何保證公司的盈利，因?yàn)楦?jìng)爭(zhēng)壓力很大。”11月16日，一位屬于78家退出名單的央企副總告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。
面對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控，78家央企退出地產(chǎn)的市場(chǎng)預(yù)期正在弱化，而國(guó)資委也沒(méi)有再發(fā)后續(xù)文件。上述人士表示，“我們也很無(wú)奈，既然退出無(wú)人接盤(pán)，那么只能繼續(xù)干下去。”
預(yù)計(jì)滯留近千億地產(chǎn)資產(chǎn)國(guó)資委的“清退令”為何難以見(jiàn)效？有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，關(guān)鍵原因在于“沒(méi)有資金接盤(pán)”。
“以前至少有7家央企公開(kāi)掛牌轉(zhuǎn)讓地產(chǎn)項(xiàng)目，但一直未見(jiàn)有人接盤(pán)。半年前我們都很著急，為尋找退出方案而發(fā)愁，但現(xiàn)在并不擔(dān)心這些。”前述央企副總對(duì)記者解釋說(shuō)。
國(guó)資委發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2008年，78家央企所屬三級(jí)以上房地產(chǎn)子企業(yè)共227戶(hù)，約占中央企業(yè)全部三級(jí)以上房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量的60%，但銷(xiāo)售收入只占15%，利潤(rùn)只占7%。此外，禁令之后另外16家以地產(chǎn)為主業(yè)的央企地產(chǎn)資產(chǎn)總額為5616億元，占全部中央企業(yè)房地產(chǎn)板塊資產(chǎn)總額的85%；銷(xiāo)售收入為1899億元，占全部央企房地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷(xiāo)售收入的85%。
目前，央企房地產(chǎn)板塊的資產(chǎn)總額大約6607億元，記者據(jù)此計(jì)算，即將退出的78家央企的地產(chǎn)資產(chǎn)總額約為991億元，占15%。這意味著，近千億房地產(chǎn)資產(chǎn)被滯留在78家央企內(nèi)部，并沒(méi)有剝離出來(lái)。針對(duì)這一現(xiàn)狀，一位接近國(guó)資委的權(quán)威人士指出，“國(guó)資委的禁令可截?cái)嘁徊糠盅肫筮M(jìn)入房地產(chǎn)的資金流，但很難在短期內(nèi)完成78家央企退出非主業(yè)地產(chǎn)。”
那么，尚未剝離出去的991億元地產(chǎn)資產(chǎn)接下來(lái)該如何處置？上述接近國(guó)資委的權(quán)威人士指出，78家央企正陷入一種困境。具體說(shuō)，這種困境集中表現(xiàn)為兩方面：其一，由于掛牌的地產(chǎn)資產(chǎn)無(wú)人接盤(pán)，所以78家央企干脆不再掛牌；其二，78家央企的下屬地產(chǎn)子公司為了未來(lái)幾年的盈利目標(biāo)，目前仍在四處尋找股份合作、合作開(kāi)發(fā)等間接形式進(jìn)入房地產(chǎn)。
深入三線(xiàn)城市調(diào)研保障房“我正在一個(gè)三線(xiàn)城市調(diào)研，重點(diǎn)任務(wù)是與當(dāng)?shù)氐恼块T(mén)協(xié)商如何開(kāi)發(fā)土地。”前述央企副總對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。
據(jù)這位不愿具名的副總解釋?zhuān)捎谒诘墓臼悄炒笮脱肫蟮南聦俚禺a(chǎn)子公司，管理層正在計(jì)劃通過(guò)集團(tuán)公司的一些產(chǎn)業(yè)政策，試圖從三線(xiàn)城市獲得土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。比如，集團(tuán)公司有擴(kuò)建產(chǎn)業(yè)園區(qū)的項(xiàng)目，而且投資總額超過(guò)100億元，那么可以通過(guò)建設(shè)一部分保障房來(lái)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。
記者在采訪(fǎng)中了解到，78家央企中大多數(shù)都在開(kāi)展類(lèi)似的調(diào)研行動(dòng)，他們的拿地目標(biāo)是三線(xiàn)城市。操作程序是先派高層深入三線(xiàn)城市調(diào)研，并與當(dāng)?shù)卣块T(mén)協(xié)商如何繞開(kāi)政策拿地。
另?yè)?jù)一位參與調(diào)研的相關(guān)人士透露，如此操作，主要是吸取一線(xiàn)城市的“地王”教訓(xùn)，避免地價(jià)太高難以收回成本。比如央企上半年在北京制造的多塊 “地王”，由于土地溢價(jià)太高，目前正面臨開(kāi)發(fā)難題。“要盡一切能力把地價(jià)壓下來(lái)，而不是通過(guò)制造新的地王來(lái)獲得土地。”該人士說(shuō)。
而在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)上，目前比較流行的是“商品房+保障房”模式。其具體含義是指，先以保障房的名義拿地，然后分出一部分土地建設(shè)商品房，另一部分土地用于建設(shè)保障性住房。據(jù)了解，由于保障房的利潤(rùn)太低，地方政府為了完成保障房的建設(shè)任務(wù)，大多默許這種行為。
央企涉嫌打“擦邊球”？
78家央企原本須退出非主業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，為何開(kāi)始圖謀參與保障房開(kāi)發(fā)？業(yè)界人士認(rèn)為，這一行為涉嫌打“擦邊球”，但目前仍缺乏政策監(jiān)管。
國(guó)資委在3月18日的文件中指出，中央房地產(chǎn)企業(yè)在主動(dòng)履行社會(huì)責(zé)任、承擔(dān)國(guó)家保障性住房和安居工程建設(shè)任務(wù)中發(fā)揮了積極作用。比如鞍鋼集團(tuán)下屬的鞍鋼房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)鞍鋼地產(chǎn)），承擔(dān)了鞍山市多個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房、安居工程、保障房等建設(shè)。“由于目前仍有保障性住房正在建設(shè)，所以公司短期內(nèi)仍無(wú)法退出地產(chǎn)業(yè)務(wù)。”鞍鋼地產(chǎn)一位辦公室人士在電話(huà)中對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。
鞍鋼地產(chǎn)黨委書(shū)記李洪石多次在內(nèi)部會(huì)議上介紹，78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企要逐漸退出房地產(chǎn)業(yè)。但就在今年8月，該集團(tuán)建筑設(shè)計(jì)院獲得國(guó)家住宅與城鄉(xiāng)建設(shè)部頒發(fā)的我國(guó)建筑工程設(shè)計(jì)最高資質(zhì)——甲級(jí)資質(zhì)證書(shū)，同時(shí)獲得工程總承包經(jīng)營(yíng)資格。
據(jù)記者從國(guó)資委相關(guān)人士處了解，由于目前仍有在建項(xiàng)目，特別是一些與地方政府合作建設(shè)的安居工程、保障性住房尚未完成，所以78家央企退出地產(chǎn)還需要幾年時(shí)間。
另一方面，16家以地產(chǎn)為主業(yè)的大型央企卻不愿意參與保障房的建設(shè)，這與前者形成了鮮明對(duì)比。今年國(guó)慶節(jié)前，南京市公布“保障性住房建設(shè)主體名錄庫(kù)”，在16家入選的開(kāi)發(fā)單位中，僅有中冶置業(yè)集團(tuán)這一家央企旗下的公司涉足。這一現(xiàn)象并不偶然。根據(jù)國(guó)資委的說(shuō)法，今年由央企規(guī)劃和在建的保障性住房面積超過(guò)2000萬(wàn)平方米。而2010年全國(guó)保障房建設(shè)面積預(yù)計(jì)將達(dá)到1.68億平方米，也就是說(shuō)，央企負(fù)責(zé)的保障房建設(shè)面積僅為全國(guó)總面積的12%。
最新進(jìn)展表明，目前保障房主要還是由地方政府在操作，國(guó)企和央企并沒(méi)有發(fā)揮應(yīng)有的作用，16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企中，很少有愿意涉足保障房建設(shè)的。業(yè)內(nèi)人士建議，有豐厚資金優(yōu)勢(shì)、擔(dān)負(fù)民生責(zé)任的央企應(yīng)該把更多精力集中在保障房建設(shè)上來(lái)。
其中的關(guān)鍵問(wèn)題在于，78家央企面臨退出地產(chǎn)業(yè)務(wù)的政策限制，那么這些央企返身參與保障房的開(kāi)發(fā)建設(shè)，是否涉嫌打“擦邊球”？是否應(yīng)該得到允許呢？
據(jù)記者了解，作為78家退出地產(chǎn)的央企，其中多數(shù)地產(chǎn)子公司有參與保障房開(kāi)發(fā)的計(jì)劃。“至于政策方面，這確實(shí)需要進(jìn)一步明確。”前述央企副總對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者解釋說(shuō)。